Investicije u apartmane i turističke nekretnine: što očekivati u 2026.
Ulaganje u turističke apartmane i kuće za odmor posljednjih je godina jedno od najdinamičnijih područja hrvatskog tržišta nekretnina. Nakon iznimno snažne turističke sezone 2025., investitori i vlasnici nekretnina s pravom se pitaju što donosi 2026. godina. Hoće li povrat na investiciju ostati na razini proteklih godina, kakve promjene očekuju tržište i kakvi trendovi oblikuju budućnost turističkog najma?
Hrvatska u 2025.: rast, ali i prve naznake zasićenja
Prema podacima Hrvatske turističke zajednice, u prvih šest mjeseci 2025. Hrvatska je ostvarila više od 7,5 milijuna dolazaka i 29,3 milijuna noćenja, što predstavlja rast od oko 4 % u odnosu na isto razdoblje prethodne godine. Prihodi od turizma također rastu, a pojedini gradovi i regije bilježe rekordnu potrošnju gostiju.
Ipak, unatoč pozitivnim brojkama, uočava se i usporavanje dinamike rasta. Cijene smještaja u pojedinim destinacijama dosegnule su razinu na kojoj gosti postaju osjetljiviji, dok dostupnost radne snage i rast troškova održavanja sve snažnije utječu na profitabilnost iznajmljivača.
Povrat na investiciju (ROI) u 2026.
Povrat na ulaganje u turističke apartmane varira ovisno o lokaciji, razini opremljenosti i načinu upravljanja. U najatraktivnijim obalnim destinacijama ROI se i dalje kreće između 5 i 7 % godišnje, dok je u kontinentalnim i manje razvijenim područjima nešto niži.
Sezonalnost i borba za popunjenost
Hrvatski turizam i dalje je izrazito sezonski. Najveći dio prihoda ostvaruje se u srpnju i kolovozu, dok su proljetni i jesenski mjeseci i dalje ispod potencijala. Upravo zato investitori i iznajmljivači sve više ulažu u sadržaj koji privlači goste izvan špice sezone – wellness zone, vinske i gastro ture, biciklističke staze ili ponude za digitalne nomade.
Taj trend mogao bi obilježiti 2026. godinu: uspješni će biti oni projekti koji nude više od “kreveta i ključa” te stvaraju dodatnu vrijednost kroz iskustva i kvalitetne sadržaje.
Porezi i regulativa – nova realnost
Jedan od ključnih izazova za 2026. bit će porezna politika i nova pravila za kratkoročni najam.
Trendovi turizma do 2026.
Stručnjaci ističu nekoliko trendova koji će oblikovati ulaganja u turističke nekretnine:
Zaključak
Ulaganje u apartmane i turističke nekretnine i u 2026. godini ostaje privlačna opcija, no zahtijeva promišljeniji pristup nego ranije. Hrvatska ostaje snažna turistička destinacija, ali investitori moraju računati na strožu regulaciju, rast troškova i sve veća očekivanja gostiju.
Uspješni će biti oni projekti koji kombiniraju atraktivnu lokaciju, kvalitetnu uslugu i dugoročnu održivost – jer turizam budućnosti neće se mjeriti samo u broju noćenja, nego i u dodanoj vrijednosti koju nekretnina i destinacija zajedno pružaju.
Ulaganje u turističke apartmane i kuće za odmor posljednjih je godina jedno od najdinamičnijih područja hrvatskog tržišta nekretnina. Nakon iznimno snažne turističke sezone 2025., investitori i vlasnici nekretnina s pravom se pitaju što donosi 2026. godina. Hoće li povrat na investiciju ostati na razini proteklih godina, kakve promjene očekuju tržište i kakvi trendovi oblikuju budućnost turističkog najma?
Hrvatska u 2025.: rast, ali i prve naznake zasićenja
Prema podacima Hrvatske turističke zajednice, u prvih šest mjeseci 2025. Hrvatska je ostvarila više od 7,5 milijuna dolazaka i 29,3 milijuna noćenja, što predstavlja rast od oko 4 % u odnosu na isto razdoblje prethodne godine. Prihodi od turizma također rastu, a pojedini gradovi i regije bilježe rekordnu potrošnju gostiju.
Ipak, unatoč pozitivnim brojkama, uočava se i usporavanje dinamike rasta. Cijene smještaja u pojedinim destinacijama dosegnule su razinu na kojoj gosti postaju osjetljiviji, dok dostupnost radne snage i rast troškova održavanja sve snažnije utječu na profitabilnost iznajmljivača.
Povrat na investiciju (ROI) u 2026.
Povrat na ulaganje u turističke apartmane varira ovisno o lokaciji, razini opremljenosti i načinu upravljanja. U najatraktivnijim obalnim destinacijama ROI se i dalje kreće između 5 i 7 % godišnje, dok je u kontinentalnim i manje razvijenim područjima nešto niži.
- Lokacija ostaje ključan faktor – Istra, Kvarner, Zagreb i Dalmacija i dalje su najtraženije regije, ali investitori sve više istražuju i manja, autentična mjesta koja nude nižu ulaznu cijenu i potencijal za rast.
- Kratkoročni vs. dugoročni najam – Kratkoročni najam donosi viši prihod po noćenju, ali je izloženiji sezonskim oscilacijama i regulatornim ograničenjima. Sve više vlasnika kombinira oba modela kako bi smanjili rizik.
- Troškovi poslovanja – Komunalije, održavanje i plaće dodatno pritišću marže. Upravljanje apartmanima sve se češće povjerava profesionalnim agencijama, što povećava troškove, ali i smanjuje rizik nepopunjenosti.
Sezonalnost i borba za popunjenost
Hrvatski turizam i dalje je izrazito sezonski. Najveći dio prihoda ostvaruje se u srpnju i kolovozu, dok su proljetni i jesenski mjeseci i dalje ispod potencijala. Upravo zato investitori i iznajmljivači sve više ulažu u sadržaj koji privlači goste izvan špice sezone – wellness zone, vinske i gastro ture, biciklističke staze ili ponude za digitalne nomade.
Taj trend mogao bi obilježiti 2026. godinu: uspješni će biti oni projekti koji nude više od “kreveta i ključa” te stvaraju dodatnu vrijednost kroz iskustva i kvalitetne sadržaje.
Porezi i regulativa – nova realnost
Jedan od ključnih izazova za 2026. bit će porezna politika i nova pravila za kratkoročni najam.
- U pojedinim općinama uveden je porez na nekretnine za objekte koji nisu primarno prebivalište ili nisu dugoročno iznajmljeni.
- Sve glasnije se govori o ograničavanju broja dana kratkoročnog najma, kako bi se rasteretila turistički prenapregnuta središta.
Trendovi turizma do 2026.
Stručnjaci ističu nekoliko trendova koji će oblikovati ulaganja u turističke nekretnine:
- Produženje sezone – destinacije koje nude sadržaj cijele godine imat će prednost.
- Rast segmenta digitalnih nomada – potražnja za dugoročnim, kvalitetno opremljenim apartmanima s brzim internetom i radnim prostorom raste.
- Održivost i ekologija – energetski učinkovite nekretnine, solarni paneli i “zeleni certifikati” sve više privlače goste.
- Pametne tehnologije – digitalni check-in, pametne brave i upravljanje potrošnjom postaju standard.
- Iskustveni turizam – gosti očekuju personalizirana iskustva, a ne samo smještaj.
Zaključak
Ulaganje u apartmane i turističke nekretnine i u 2026. godini ostaje privlačna opcija, no zahtijeva promišljeniji pristup nego ranije. Hrvatska ostaje snažna turistička destinacija, ali investitori moraju računati na strožu regulaciju, rast troškova i sve veća očekivanja gostiju.
Uspješni će biti oni projekti koji kombiniraju atraktivnu lokaciju, kvalitetnu uslugu i dugoročnu održivost – jer turizam budućnosti neće se mjeriti samo u broju noćenja, nego i u dodanoj vrijednosti koju nekretnina i destinacija zajedno pružaju.
